新潟不動産売却相談センター センター長書籍出版

新潟不動産売却相談センター、内山幹彦センター長の書籍がこの度あさ出版様より出版しております。

タイトルはズバリ
「年商1,000万円を超えたら税理士に頼みなさい」

写真

内山センター長の出版書籍は3冊目となります。
今回の書籍を含め、是非お近くの書店等でお買い求め下さい。

尚、今回出版の書籍に関するセミナーの情報につきましても、当センターブログ内にて告知させて頂きます。


自宅などの不動産(土地、建物、マンション)相続について知っておきたいこと①

今回のテーマは相続です。
先の日本経済新聞(11月20日号)に、非常にシンプルに分かりやすい内容で自宅相続におけるポイントが記載されていました。
それら内容を引用し、さらに3回に分け少し掘り下げながら説明していきます。

テーマは
①自宅相続の実情
②おしどり贈与
③相続とリフォーム

今回は第一回、「①自宅相続の実情」について記載します。

その前に、改正になった内容に触れておきます。
結論から申し上げると、平成27年1月1日から相続税の基礎控除が大幅に引き下げられます。
これまでの相続税は、 死亡した方の約4%だけが対象となっており『富裕層の税』といわれてきました。
しかし、今回の改正により、課税対象4%から6%に引き上げるべく水準が決められました。
※尚、 生命保険金の非課税枠改正は見送られました。よって現状通り、相続人が取得した生命保険金のうち500万円×法定相続人数については非課税となります。

亡くなった場合に相続税どのくらい納税しなくてはならないのか?
亡くなった後、子供たちが相続で喧嘩しないようにしたい。
相続についてご不安がある方は、ぜひこの機会にご自身の相続税を試算し、生前からのきちんとした対策を検討されることを是非お勧めします。

 

改正内容をシンプルに記載すると以下の通りです。

A.平成26年12月31日までの相続税の基礎控除額  5,000万円+1,000万円×法定相続人数

B.平成27年1月1日以降の相続税の基礎控除額   3,000万円+ 600万円×法定相続人数

以下に例を記載します。
夫、妻、子供1人のよくある家族が夫の相続の際に納税する相続税は以下の通りです。
自宅(評価額3,000万円)+預金2,000万円をお持ちの場合

A.の場合(現状)
相続税はかかりません。
相続する資産が基礎控除内で収まっており、課税対象にはなりません。

B.の場合(平成27年1月1日以降)
相続税がかかります。
3,000万円+1,200万円(相続人×2人)=4,200万円
5,000万円-4,200万円=800万円←課税対象部分
基礎控除を超えているので課税対象となり、相続税が発生します。

単純に、自宅を持ち、使っていない空き地を持ち、預貯金を持ち、更に相続人が1人または2人(妻だけ若しくは妻と子供1人)の場合、今までは考慮することのなかった「相続税」がかなり身近な存在になります。

 

そんな中、日本経済新聞内にこのような記事が掲載されました。


「自宅を単独で相続しておかなければ、まとまったお金が必要になった時に自分の判断だけで売却できなくなる」
「トラブルの芽になりやすいため不動産の共有を回避することは円滑な相続の基本だ。」

※共に日経新聞2013年11月20日、第23面より

 

最近は相続前に不動産の売却を考える人が増加しておりますが、それは以下の問題を回避するためです。

その問題とは、被相続人が亡くなった後、相続手続き時に顕在化してきます。
それは予期せぬ相続人の存在、相続人同士の争いにより不動産の売却の行き詰まり。
この2点は不動産の売却を検討されている方から現在よくご相談を受ける内容です。

まず、予期せぬ相続人の存在が明らかになり、相続そのものがなかなか進まず、それにより不動産売却が進まなくなってしまうことです。
さらに、相続人同士の争い。
不動産を売却する際、その不動産を共有する所有者すべての所有者からの売却への同意が必要です。
よって、相続税の支払いなど、早急にまとまったお金が必要な際に、相続人が多く、さらにその相続人がもめている、などの状況となると不動産の売却が進まず、相続税の支払いなどに困窮するという事態になりかねません。

そのような事態を事前に予見し、相続前に不動産を売却する理由としては相続後の争いを減らす意味だけではありません。
不動産の売却し易い状況で不動産の売却を行うのは、不動産を高く売却する方法の最も有効な方法の一つです。

しかし、いざ相続後に上記のような争い事のような事態に陥ってしまうと、販売活動の時間も限られ、結果的に不動産売却価格も低い価格となってしまう可能性が高いのです。

上記のように、地方都市でも「相続税」は身近になってきました。そのため都市圏以外の地方においても生前に相続税を考慮した不動産売却を考える方が増えているそうです。
もちろん、新潟県も増加してる地域のうちのひとつです。
事前の相続税(相続)対策は、事前の不動産売却は当然検討の一つとして、さらに相続後の不動産売却も見据え専門家の指導の下「遺言書」の作成もきちんと行いましょう。

このテーマは日々法改正があり、ご覧いただいている時期によっては記載内容の法律の適用、解釈に変更がある可能性があります。
予めご承知おきください。

平成25年11月28日
新潟不動産売却相談センター


新潟の土地・建物・マンションの情報発信サイト(姉妹サイト) オープン!

新潟の土地・建物・マンションの情報発信サイトにして、当センターの姉妹サイト、
「新潟土地建物販売センター」
オープン!

無題

先日のブログでも報告させて頂きましたが、
販売専用サイトをシステムエラーのためストップしておりました。
その販売専用サイトがようやく公開再開となりました。
まだまだシステムのエラーの部分が残っているため公開できない部分も多いですが、取り急ぎ物件情報を公開できるようになりました。

情報掲載もかなり時間がかかるため、少しずつ情報公開していきます。

土地、建物、マンションなど不動産の購入をご希望の方は是非チェックしてください!

新潟土地建物販売センター

 


新潟で不動産(土地、建物、マンション等)の買取査定の際にオススメの「一括買取査定代行サービス」とは

前回のお役立ちブログ内で当センターの提供しているサービスの一つ、
「一括買取査定代行サービス」
を紹介させて頂きました。

今回はその「一括買取査定代行サービス」についてお話させて頂きます。

説明に入る前に、前回の簡単なおさらいです。

まず、不動産を売却するにあたり、「仲介査定」と「買取査定」があることはご承知だと思います。そして上記のうち、「買取査定」は必ず複数社へ依頼するこを理由も含めご説明させて頂きました。(過去ブログ 新潟における不動産の買取査定は必ず複数社へ 参照)。

しかし、お持ちの不動産を「買取」にて売却される多くの方は、この買取査定を複数査定を依頼することを行っていないのが現状です。

複数社へ買取査定の依頼を行わないデメリットは明らかです。

では一体なぜ複数社へ買取査定を依頼しないのでしょう?

理由は簡単です。

大変だから。
忙しいから。
めんどくさいから。

これにつきます。

実は、複数社への査定依頼は想像以上に大変です。

1、どこの不動産会社へ査定依頼を行えばよいか分からない
2、何社程度、査定依頼すればよいのか分からない
3、依頼先の不動産会社へ連絡し、各社それぞれの日程の調整が必要
4、依頼先の不動産会社がそれぞれ別の条件での査定を行っているため、実際はどれが一番有利な条件での査定かわからない

上記の理由などにより、実際に複数社へ査定依頼を行うとなると、手間や時間など非常に大きなストレスを抱えることになります。

そこで、当センターでは、多くの依頼者様のご要望により、
「一括買取査定代行サービス」
を提供しております。

提供しているサービス内容は以下の通りです。

1、物件買取額が高いと推測される不動産会社(複数社)を独自のネットワークを活用し選定。
2、選定した不動産各会社へ一斉の査定依頼(日程の調整等含む)
3、現地査定(戸建ての場合は内見)時に当センター立会(説明等を含む各書類は当センターにて準備)
4、査定結果は当センターにて集計後、すべての結果を提示
5、最も高い査定を行った不動産会社と条件等の最終交渉

上記のサービスを行う事により、不動産会社数社の対応、数日に渡る査定日程の調整等、多くの時間的なストレスを軽減すること加え、売却物件を、より高く不動産を売却することに成功しております。

いまでは、買取にて不動産を売却を希望の方は、ほとんどの方がこのサービスを利用しております。
詳しくは当センターへお問い合わせください。
http://www.niigata-satei.com/
TEL 025-201-5659


新潟における不動産(土地、建物、マンション等)の買取査定は必ず複数社へ

前回のお役立ちブログ、
『不動産(土地、建物、マンション)の売却を成功させる質の高い「査定」とは②』
において「仲介査定」という言葉を使わせて頂きました。

実は、不動産の査定には「仲介査定」以外の査定の種類(方法)があります。
という事で今回は不動産の査定の種類(方法)について少しご説明します。

まず、不動産の売却方法は2つあります。
よって、その不動産査定時の価格の種類も2つあります。

①買取による不動産の売却価格

②仲介(媒介)による不動産の売却価格

 

なにが違うのでしょうか?

 

すごく簡単に説明します。

 

①の「買取」による売却は、
1、買主が不動産業者
2、売却の手間が少ない
3、売却価格は②の「仲介」と比較し低い

②の「仲介」による売却は、
1、一般の方(エンドユーザー)が買主となる
2、一般の方向けに広告、販売活動が必要
3、売却価格は①の「買取」と比較し高い

詳細は、新潟不動産売却相談センター、売却のまでの流れにてご確認ください。

 

一般的には不動産を売却すると言えば、「仲介」での売却です。
但し、手間をかけたくない、他の人に知られずに売却したい、売却しなければならない時期が決まっている(迫ってきている)方は、買取での売却を行われます。

 

そこで、買取での不動産売却をご希望の方へ、一つだけ注意して頂きたい点があります。

買取査定は必ず複数社へ依頼!

 

理由としては以下の通りです。
1、仲介査定と違い、査定価格=売却価格(買取価格)
2、査定物件の種類(土地or建物orマンションなど)によって、その買取業者の「得意」・「不得意」があるため
3、複数の業者に対して競合をさせることにより、買取価格が高くなる可能性があるため

まず、買取査定価格は、その価格が売却価格となります。
そのため、最低限2社以上の複数社に査定を依頼するのは当然と言えます。
逆に言うと、仲介査定価格は、その査定価格より高く販売活動を始めようが、低く販売活動を始めようが、どちらにするかは売主様が最終決定をされます。
少しでも高く売りたいという事であれば、相場価格ぎりぎりで販売活動を始めます。
売れ残るのは嫌だからスムーズに売却したという事であれば、相場より少し低い金額で販売活動を始めます。

そして、実は不動産業者は土地、中古住宅、マンション、アパート等、買取物件の種類によって「得意」「不得意」があります。
最も高い価格で売却するには、その物件が「得意」な業者へ査定を行う必要があります。

さらに、買取を行っている不動産業者の複数社に競合して査定を行ってもらうことにより、そもそもの買取査定価格が高くなる場合があります。

以上の通り、買取にて不動産の売却を行う方は、必ず複数社から買取査定を行いましょう。

 

但し、分かっているけど忙しくてできない…
このようなお悩みを多くの方がお持ちです。

そこで新潟不動産売却相談センターでは、

一括買取査定代行サービス

を承っております。

 

上記のサービスは名前の通り、今まで面倒だった業者の査定手配、査定内容の受領、金額の交渉等を一括して代行するサービスです。
これは新潟における各不動産業者と多くのネットワークを持つ当センター独自のサービスとなります。
今では、買取をご希望、ご検討される多くの方がこのサービスを利用されます。
また、利用して頂き、多くの良い結果を出し続けております。
買取での不動産売却をご希望の方は、是非一度ご相談ください。

「お役立ちブログ」今回は少し長くなりました。
今回の内容に出てきました「一括買取査定代行サービス」の詳しい内容は次回のお役立ちブログにてご説明させて頂きます。


『不動産(土地、建物、マンション)の売却を成功させる質の高い「査定」とは②』

前回からのテーマ
『不動産(土地、建物、マンション)の売却を成功させる質の高い「査定」とは』
の後編です。

前回①の内容を簡単に振り返ると以下の通りです。

1、不動産売却査定の額の「高い」「安い」だけで販売会社を決めるのは間違いである
2、不動産売却査定に本当に重要なのは査定結果(査定価格)までの「プロセス」である

ということで、不動産の査定に関しては、その査定結果(査定価格)に至るプロセスが重要とい事をご説明させて頂きました。
そして、そのプロセスは本来見えにくものである、ということもお伝えしました。(詳細は『不動産(土地、建物、マンション)の売却を成功させる質の高い「査定」とは①』をご確認ください。)

 

では、その見えにくい査定プロセスの「質」を如何にして確認すればよいのか。

 

それは、非常に簡単で単純です。

「不動産査定書」を確認する

まさに単純明快です。
しかし、その査定書が非常に重要なポイントになります。

不動産査定書とはこのような書類です。
(尚、表示は新潟不動産売却相談センターが提出している査定書の表紙です。)

査定書 サンプル

 

 

続いて査定書の提出されるケース別に説明します。

1、査定書の提出がなく、口頭での価格の説明のみ

まず基本的には査定書の提出がない場合は論外です。
なぜ、査定書の提出がないのかしっかり理由を聞き取りましょう。
ほとんどの場合、それは査定書を作成するスキルがないのです。
ということは、購入希望者に対しても価格の妥当性を説明することが困難となり、本来売却が可能な価格、タイミングでの不動産の売却を逃してしまう結果になってしまいます。

 

2、査定書の提出はあるが、内容が理解できない

提出された査定書の内容に納得できないのであれば、その説明(価格の妥当性の)を受ける購入検討者も同じようにその内容(主に価格の妥当性)に納得できない可能性が高いと言えるでしょう。
ということは前記「1」と同じように、販売活動がスムーズに進まない、なかなか売れない、という結果に繋がります。

 

3、査定書の提出もあり、内容に関しても論理性があり、説得力のある説明が出来ている

この水準が望ましい水準です。
売主側が価格に納得できる、という事は買主(購入検討者)も同じように価格に妥当性を感じる事ができるということになります。
結果、その査定書の作成者は販売時にも購入希望者へスムーズな販売アプローチが可能ということです。

 

もちろん答えは一つではありません。
担当者の対応も当然見るべきポイントの一つです。
よって、査定書受領後、不動産の売却を不動産会社等へ依頼する際は上記等も含め、モノ(査定書など)、ヒト(担当者の対応など)から総合的に判断するとよいでしょう。

 

さて、今回テーマは「不動産(土地、建物、マンション)の売却を成功させる質の高い「査定」とは」でした。
①、②と読んで頂いた方は不動産の査定時における、いくつかの注意点をご理解して頂けたと思います。
現在不動産の査定を依頼している方、今後不動産の査定を依頼する予定がある方、少しだけ今回の内容を覚えておいて頂ければより満足度の高い不動産の売却ができると思います。

また、今回記載する「査定」とは、「仲介査定」として説明させて頂きました。
仲介査定と買取査定の違い、詳しくは新潟不動産売却相談センター「売却までの流れ」にてご確認ください。

 


不動産(土地、建物、マンション)の売却を成功させる質の高い「査定」とは ①

さて今回のテーマは、
『不動産(土地、建物、マンション)の売却を成功させる質の高い「査定」とは』です。
裏を返すと、『失敗しない不動産の売却ために必要なこと』がテーマです。
少し長くなりそうですので①、②の2回に分けてご説明させて頂きます。

不動産を売却する際に最初に行うのは、売却に関する相談です。
そしてその相談の後、不動産の「査定」を行います。
あたりまえかもしれませんがこの査定は、不動産の売却を行うにあたって非常に重要な事項の一つです。

査定に関しては複数の不動産業者に依頼するケースがあります。
そうすると以下のようなケースがよく見られます。

A社 査定価格1,000万円
B社 査定価格1,100万円

さて、皆さんはどちらの会社へ販売を依頼しますか?

ここで通常は単純に査定価格の高い「B社」へ販売の依頼という判断をしてしまいがちです。
間違いではありませんが、上記の情報だけでは決められない部分があります。

 

なぜ査定価格の「高い」、「低い」だけで販売を依頼する会社を決める事が望ましくないのでしょうか。

 

理由は以下の通りです。

1.実際に売り出す価格(販売価格)は査定価格を参考に売主様が決める
2.査定の内容の「質」は物件のスムーズな成約(販売)に直結する

まず「1」について多くの売主様が勘違いをされております。
というのも、査定価格が低いからといって販売活動を必ずその低い価格で行わなければならないわけではありません。
前記をA社、B社を例にとると、
1,000万円の査定価格を提示したA社へ、1,100万円(以上)での販売活動を依頼することは当然可能です。
なぜなら販売価格を最終的に決めるのは売主様ご本人だからです。

次の「2」の理由は非常に重要です。
不動産査定の際、査定ノウハウがしっかり構築できていない不動産業者は、販売時に最良の提案を購入検討者に行うことができません。
なぜなら、購入検討者に、
「価格が高いんじゃない?」
と言われた際にしっかり価格の妥当性の説明ができないためです。
それにより物件の売り時を逃すことはよく見受けられ、これは売主様へは当然ながら、本当は検討物件を購入することが最良の判断だったかもしれない買主様へも不利益を与えていることになります。
査定ノウハウ=販売ノウハウ、とも言えるでしょう。

査定価格を上げるのは簡単です。
査定プロセスの質の向上は簡単ではありません。

不動産の査定はどうしてもその査定価格にだけに注目してしまいますが、本来はその査定のプロセス(査定ノウハウ)の方が遥かに大切です。
価格は目で見えますが、プロセスは見えにくいものです。

ではその査定プロセスの「質」をどのように判断すれば良いのでしょうか。
続きは次回、『不動産(土地、建物、マンション)の売却を成功させる質の高い「査定」とは②』にて。


新潟において不動産の売却をお考えの方へ

「新潟不動産売却センター」は
新潟の不動産売却を専門に対応することを目的とし組織され、そして専用サイトをオープンさせました。

おかげさまでオープン日より多くの反響があり、新潟市を中心に、新発田市、阿賀野市、三条市、燕市、そして長岡市からと多くの地域の方々から不動産売却の相談、運用の相談のお問い合わせを頂いております。

そんな中、同時に開設した新潟不動産売却相談センターのブログのテーマは「不動産売買のお役立ち情報」として、不動産売却や購入における少し専門的なお話を書いていこうと思っておりました。

しかし、ご相談頂く内容が専門的な事よりも、むしろ不動産の売却及び購入にあたって基本的な事を教えて欲しいという方のご相談を多く頂いております。

そこで、当面は不動産売却、購入の基礎知識を少しずつお話させて頂きたいと思います。
そして少しずつ専門的なお話、業界的なお話に移っていきたいとおもいます。

よって、今後のブログテーマとしては、

1、不動産の売却相談から販売活動開始まで
2、買主からの不動産の購入申し込みから売買契約の締結まで
3、売買契約締結後から不動産の引渡まで

として、不動産売却の流れを大まかな三つにセグメントし、それぞれでよく受けるご質問や用語等についてお話させて頂きます。

今後とも、新潟不動産売却相談センターの「お役立ちブログ」では新潟で不動産売却をお考えの方に有益となる情報を提供していきます。
今後もよろしくお願いします。


新潟市の不動産価格が一瞬で査定できるサイト

『任意売却・競売回避』、『住み替え・買い替え』、『相続・不動産処分』、『離婚による不動産売却』など、

新潟市の不動産の売却をお考えのお客様のために、

素早く不動産価格を査定できるサイト

平成25年9月3日にスタートします。

お気軽にご利用ください。

新潟市限定 不動産を3秒で瞬間査定