住宅ローンのご返済・滞納についてお悩みを持つ皆様へ 競売とは 任意売却とは 任意売却のメリット 任意売却の流れ 任意売却にかかる費用 法的対応される関係者様へ よくあるご質問

住宅ローンの滞納・返済でお悩みの方へ

近年の不況による事業の悪化、賃金の低下など、様々な事情により、住宅ローン・借金の返済にお悩みを持つ方が増えております。当センターでは住宅ローン、借金の返済・滞納でお悩みの多くの方を確かな実績を持つサポートメンバーと共に最適な解決方法をご提案させて頂いております。

このような方はすぐに当センターでご相談を

  • 競売を回避して今の住まいにこのまま住み続けたい。
  • 任意売却で今の住まいを高くスムーズに売却し新生活をスタートさせたい。(任意売却の流れ)
  • 金融機関や裁判所から督促状や差し押さえに関する郵便が届いてしまった。
  • 裁判所から執行官が来てしまった。
  • 知らない人が自分の家の周りをうろうろしている。
競売(けいばい又はきょうばい)とは

不動産競売とは、債務者(銀行からお金を借りた人)が銀行などの債権者(抵当権設定者)からの借入金の返済が滞った場合に、銀行などの債権者が貸したお金を回収する目的で裁判所に申し立て、所有する不動産を差押えたうえで、裁判所が強制的に債務者の不動産を売却してしまう手続きです。
債権者はその強制的に売却された不動産の売却代金から直接貸していたお金を回収します。

ご自宅購入から競売になる流れ
任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンなどの融資を受けている人(債務者)と銀行などの金融機関(債権者)との合意に基づいて、所有しているご自宅などの不動産を売却する手続きです。

任意売却での解決の流れ

競売回避を行うには

当センターでは、競売でお悩みの多くの方がご希望する

「今のお家に住み続けたい!」


にお答えするため、多くのサポートノウハウを蓄積し多くの実績を残しております。
サポート内容は、今皆様が置かれている状況によって大きく変わります。場合によってはご希望にお応えできないケースもございます。
ご相談内容は秘密厳守にて対応しますので、お気軽にご相談下さい。
当センターが皆様に最後まで最善のご提案を提供させて頂きます。

競売回避の一例:リースバック

ご自宅を一度売却し、新しい所有者から賃貸するという形でそのまま住み続けるということです。尚、今後の生活状況次第によって再度ご自宅を買い戻すことも可能です。

※買受人が見つけられない場合等、適用できない場合があります。

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買主を探す!

買主候補

・自社

・提携先企業

・不動産会社

・個人投資家

step2

賃貸借契約!

契約条件の一例

契約期間2年

表面利回りで10〜15%相当の家賃

※契約期間満了時に契約更新が可能か確認しましょう

step3

契約期間満了!!

「買い戻し」という方法もあります!

親族等の協力者がいれば、その方の名義で買い戻しも可能です。

買い戻し額売却額×110〜130%前後

step4

契約終了

諸条件により契約更新ができずに、さらに買い戻しが成立しない場合には賃貸借契約は終了となります。
状況によっては明け渡しが必要です。

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任意売却を行うには

まずは当センターにご連絡下さい。
現状把握のため、当センターにて聞き取りを行い、速やかに任意売却に着手します。
尚、多くの方が心配されている「債権者(借入先の銀行など)」との交渉など以下の手続きは、当センターが無料にて行っております。

  • 債権者(金融機関など)への連絡・交渉
  • 不動産価格調査(査定)
  • 販売活動(不動産業者と連携)
  • 債権者と引っ越し費用の捻出等、諸条件の調整及び交渉(債権者が複数の場合も含む)
  • 破産手続きの相談(初回無料。サポートメンバーの司法書士などが対応。)

任意売却のメリット

任意売却は競売と比べ多くのメリットがあります。

市場価格に近い金額で売却できることは当然として、新しい生活のスタートへスムーズに移せるのでご家族を含む皆様の精神的な負担も軽減されます。

  任意売却 競売
売却価格 市場価格に近い金額 市場価格の5〜7割程度
プライバシー 事情を知られず売却が可能 近所や職場に知られてしまう
引越し代 捻出できる 捻出不可能
資金の持ち出し 一切なし 基本的になし
返済金額 多い 少ない
現金が残る可能性 ある ほぼ無い
残債務の交渉 できる できない
退去日(明渡し日) 事前に協議の上決定できる 裁判所からの強制執行もある
売却までの期間 短め 長め

但し、債権者が価格に同意してくれいないケースや、保証人の同意を得られないケースなど、任意売却を行えない場合もあります。

尚、交渉の末、債権者が応じてくれるケースも多くあります。まずは当センターへご相談下さい。

任意売却の費用

お客様のご負担金は0円です。

不動産を売却した際には、国土交通省の定める報酬規定に基づき仲介手数料として物件価格の3%+6万円+消費税を売主様から頂くのが通常です。

当センターが行っている任意売却では、この仲介手数料は、債権者側から頂きますので、債務者(ご依頼者)に請求することはありません。

任意売却の引越し代

多くのご相談者から


「引越し代は貰えるのでしょうか?」


と質問されます。様々なご事情でローンの返済が滞ったのですから当然と言えば当然かもしれません。 しかし、引越し代は必ず貰える訳ではないとお考えください。
以前は、100万円近い引っ越し代を出す債権者もありましたが、最近では、住宅金融支援機構が破産の場合20万円程度の負担を除き全く出さなくなり、その他の金融機関・保証会社やサービサーも引越し代に関して厳しい対応となっています。

その理由として金融機関等は以下の通りとご回答頂いております。
・住宅ローンを払っていないのだから、引越し代は自分で用意するのは当然
・場合によって引越し代を出したり、出さなかったりという行為は公正さに欠く為

よって、引越し代は債権者の好意とお考えください。しかし当センターでは債権者に根気よくお願いをし、多くの場合引越し代の捻出に成功しています。
引越し代が捻出できるか否かは任意売却の着手の時期が早ければ早いほど可能性は高くなります。
その為にも当センターへ早い時期のご相談をお願いします。

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任意売却の流れ

電話・メール相談

裁判所から通知が届いている方は、すぐにお電話ください。

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面談(無料)

あなたのご家族の方のご意見を最優先にし的確な解決方法を見つけます。

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金融機関との交渉

債権者とのお話合いは全て専門家が行います。税金についてもお任せください。

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ご自宅の査定

ご自宅の査定を販売活動の準備として行います。

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販売活動

買主を見つけるための売却活動を行います。
※住み続ける事を希望される場合は、その為の場合の説明活動に入ります。

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契約手続き

契約に必要な資料等は不動産の専門家が担当。

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金融機関との打合せ

競売の取り下げ前の重要な打ち合わせです。書類作成を含めすべての対応を代行します。

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競売取下げ

売買決済が完了すれば、晴れて競売取下げです。

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完了

新生活のスタートです。

※任意売却を行うにあたっての注意ポイント

最近は任意売却を勧める不動産業者がご自宅に直接訪問されている場合も多くあります。
その多くの不動産業者の方は、誠実、迅速に任意売却のお手伝いをされると思いますので、直接ご依頼されても全く問題ないと思います。
但し、まれに不動産業の免許をもたないにもかかわらず、任意売却のように知識と能力が必要な業務を行おうとする方もおります。
そのような方にご依頼をしてしまうと知識、能力ともに乏しいため、本来であれば引越し代も捻出できるようなケースにおいても、失敗してしまうケースもよくあります。
対応中に、「とにかく売らなければダメです」などの言葉を連呼するようであればお気をつけください。

 

また、以下のことをご自宅へ訪問してくる方へご確認ください。
? そもそも新潟県に届け出をしてある宅建(たっけん)業者かどうか
? 訪問者(担当者)が「宅地建物取引主任者」(国家資格)の有資格者かどうか
? ?以外にも「住宅ローンアドバイザー」「FP」などの資格をもっているか

特に上記の?、?に関しては確実に確認してください。不動産の売買を行う以上必ず必要な事項となります。確認した際の担当者の返答がうやむやだったり、資格を保持していないのであればその業者へ依頼することはお勧めできません。

現在、任意売却をご依頼中で、不満や不安のある方はお気軽に当センターへご相談ください。
当センターでは、宅地建物取引主任者の有資格者、任意売却エージェントの有資格者などをはじめ、多くの実績を残しているスタッフにて対応させて頂きます。

士業の皆様へ

昨今、破産管財不動産の処理において、任意売却を行う際に生じる担保権者や利害関係人との多くの交渉を、士業の方が自らされており、大変貴重な時間を費やされていると思います。
当センターでは、弁護士先生が破産管財人として、又、依頼を受けた任意整理の案件の中で、お手を煩わせる不動産物件の売却、および、各担保権者の抹消処理のお手伝いをさせて頂きます。

クライアント様の利益を追求し少しでも有利な条件でスピーディに売却いたします。
又、同時廃止での破産・免責予定、免責決定・確定後のクライアント様の任意売却もお任せください。 住宅金融支援機構・各金融機関・信販系金融機関・サービサーとの交渉を行います。

案件の早期処理のお力になります。諸条件につきましては柔軟に対応させて頂きますので是非当センターへご一報ください。

任意売却とは?

任意売却とは、所有しているご自宅を等の不動産を、競売で売却される前に、債権者(銀行などの金融機関)などの合意を得てその不動産を売却することです。 通常、住宅ローンを滞納してしまうと(住宅ローンに限らず、不動産担保ローン・事業ローンなども含みます)、債権者は競売での売却の手続きをとります。 しかし、競売での売却は任意売却による売却にくらべ、金銭的にも精神的にもデメリットが多いです。
任意売却によっても売却後に債務(借金)が残るケースがありますが、債権者と話あいができているため、月々の支払いを10,000円〜30,000円程度の減額に応じてくれる場合があります。当然、その交渉も当センターによって行います。

任意売却の対象は以下の状況の方となります
・債権者に対して「任意売却の申出書」を提出した方
・住宅ローンを滞納しており、債権者から借金返済の一括返済を求められている方
・「競売決定通知」がご自宅に届いている方

債権者から一括返済が求められた後に、なにもしないでそのままにしていると、債権者は所有者の承諾もなく「競売」の手続きを進めます。 今は住宅ローンの返済は遅れていなくても、今後ローン支払いが難しい方も早めの対処が必要です。

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任意売却のメリットとは?

ご自宅等の不動産の所有者、債権者、買主が納得して、きちんとした不動産売却となるため、債権者により多くの返済が可能です。 よって残る債務(借金)も少なくなります。
また、早めに任意売却に着手することにより、債権者の競売手続きをストップさせることが可能で、近隣の方に秘密に売却を進めることが可能です。 尚、債権者等と話し合いにより、引越し代を捻出できる可能性があります。

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任意売却のデメリットとは?

基本的にはありません。
但し、任意売却を行うには、債務者(複数存在する場合はすべて)の同意が必要です。また、その不動産が共有の場合、ひとりでも任意売却に反対する方がいる場合、任意売却を行うことはできません。 なお、保証人がいる場合で、保証人の同意が得られない場合、もしくは保証人と連絡がとれない場合も任意売却が行えない場合があります。

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競売って何?

競売とは、不動産の所有者(誰と問わず)の意思にかかわらず、裁判所が強制的に売却してしまうことです。
競売は競争入札制度により、最も高い価格を入札した方が落札します。そして、落札者が裁判所へ落札代金を支払った(納付した)時点で、その不動産の所有権は落札者に移転します。
上記にもあるとおり、裁判所が強制的に手続きを行うものであるので、引越し代などの要望なども当然聞き入れてもらうことはありません。しかも、競売後も住宅ローンの債務(借金)だけは当然残るため、債務者は残りの債務(借金)を支払う義務があり、債権者は競売前と変わらずその債務(借金)の残債額を請求してきます。

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競売になったら家を出ていかなくてはならないの?

すぐにではありません。
「競売開始決定通知」が自宅に届いた後、4カ月〜6カ月位で行われる入札によって落札者が現れるまではご自宅に住み続けることが可能です。
但し、落札後も住み続けると「不法占拠」となる可能性があり、その頃までには家を出ていかなければなりません。
落札後の引越しの場合、当然に引越し代の手当てはありませんのでご注意ください。

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住宅ローンを滞納している。今後はどうなっちゃうの?

住宅ローンを滞納すると、債権者(金融機関)から自宅に督促状が届きます。そのまま何もせずに滞納し続けた場合、約3ヶ月位で事故案件として個人情報センターに通知、登録がされます。その登録が完了してしまうとクレジットカード等の使用ができなくなる場合もあります。俗に言うブラックリストです。
そして滞納後約6ヶ月程度で、ローンの支払い期間の猶予がなくなる「期限の利益の喪失」が適用されてしまい、ローン残金全額の一括請求が債権者(金融機関、保証会社等)から届きます。
その後債権者は、不動産を差し押さえ、競売の手続きにより債権(ローンの残りの金額)を回収します。

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住宅ローンの支払いがきつい。月々の支払いを減らしたい。

月々の支払いを減額することは可能です。
但し、すべての人が減額できるとは限りません。金融機関が現在の勤務先、収入、家庭状況等を総合的に判断し、そのうえで金融機関の審査を通過しなければなりません。 また、あくまでも月々の支払い額の減額ですので、返済をする元金の総額は変わりません。
住宅ローンの減額交渉は非常に難しいです。当センターでは経験豊富なスタッフが対応させて頂きます。無料で承っておりますのでお気軽にご相談ください。

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「期限の利益の喪失」とは何?

「期限の利益」とは、債権者(金融機関)に対して分割(10年ローンや35年ローンなど人によって様々です)で返済するという債務者(お金を借りた人)の権利です。 つまり、住宅ローンを約束通り返済している場合、債権者がいきなり全額返せという事ができないようになっています。
ところが、債務者が住宅ローンの支払いを滞納し、支払い期日に支払いが出来なくなった場合や自己破産など契約時の契約条項に違反が生じた場合、この「期限の利益」の権利を失う(喪失する)ことになります。 住宅ローン返済期間中に期限の利益を失ってしまうと、残っている住宅ローンの残額の一括返済を請求されてしまいます。しかしいきなり請求されたところでその請求額を返済することは当然無理なケースがほとんどです。
そこで、債権者は任意売却で自宅を売却して借金を払えと言ってきます。任意売却の手続きをしないのであれば競売の手続きを行い、強制的に売却してしまいます。

ちなみに、この期限の利益の喪失の通知が届いた後、住宅ローン支払いを再開しようとしても、時すでに遅しです。この時期まできてしまうと債権者は一切の要望を受け付けません。
期限の利益の喪失の通知が届いてからの選択肢は残念ながら3つしかありません。
? 残った借金分のお金を用意し、全額一括返済する。
? ?が無理な場合は、任意売却を行い有利に不動産の売却を進める。
? ?の手続きも行わなかった場合、競売にて家を勝手に処分される。

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「代位弁済」とは?

住宅ローンの支払いが滞ってしまった場合、その住宅ローンを保証した信用保証会社や保証協会が残りの住宅ローンを債務者にかわって債権者に支払うことになります。これを代位弁済といいます。
代位弁済を実行するまでの期間は、債権者(銀行等金融機関)により様々ですが、住宅ローンを滞納し始めた後約3ヶ月〜6ヶ月で代位弁済が行われることが多いです。
代位弁済が行われたからといって住宅ローンの支払いが免除になるわけではありません。信用保証会社や保証協会は代位弁済した住宅ローン全額について、債務者に対して求償権(代わりに払った借金の支払いを求める権利)を取得し、抵当権などの担保権などを債権者に代位して行使することになります。

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任意売却すると住宅ローンは払わなくていいの?

いいえ、必ずなくなるわけではありません。
但し、競売で強制的に売却されるより、任意売却なら高額で売却できる可能性が高く、結果として住宅ローンの残債務が減少し、今後の生活を有利な形でスタートできます。
任意売却を行っても、すべての場合で借金全額がまかなえる価格での不動産の売却が成立するとは限りません。そういった場合は、残債務が無担保債権として、住宅ローン会社や金融機関からサービサー(債権の回収及び管理を行う会社)に譲渡されます。その後、債務者はこのサービサーと返済額等の交渉を行うことになります。
この交渉次第で月々10,000円〜30,000円位の分割返済が可能となったり、今後の新しい生活の重要な事項が決定しますので、経験豊富なスタッフが対応可能な当センターへお任せください。
もちろん自己破産し免責(借金などの債務の免除)が決定すると、残りのローンの返済をしなくてよくなります。

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任意売却に必要な費用はどのくらい?

0円です。
任意売却は無料で行えます。
その理由は、任意売却にかかる費用は債権者へ請求するためです。
よって、債務者が負担する費用はありませんので、ご安心してご相談ください。

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任意売却したら自己破産しないといけないの?

必ずしも自己破産をしなくでも大丈夫です。
新しい生活のスタートへ向けた選択肢の一つだと思ってください。
複数の金融機関に対して債務(借金)が残る場合、自己破産を行った方が新しい生活がスムーズにスタートできる場合があります。
当センターにおいては、自己破産の手続きの経験が豊富なサポートメンバーをご紹介できますので、スムーズで安心な自己破産の手続きをお手伝いすることが可能です。

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自己破産したら住宅ローンの支払いはどうなるの?

はい、その通りです。
自己破産の手続きを行い、免責が確定したら住宅ローンの支払いもしなくてよいです。

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引越し費用が用意できない場合はどうなるの?

債権者(銀行等の金融機関)から引越し代が必ずしも捻出できるとは限りません。
よってその場合は債務者ご自身で必要な費用を用意しなければなりません。
尚、当センターはそのような方のお悩み解決のため、「家電・家具買取サービス」を提供しており、引越し代の捻出のお手伝いをさせていただいております。
「家電・家具買取サービス」についての詳細はご相談時に分かりやすくご説明させて頂きます。お気軽にご相談ください。

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滞納している固定資産税、都市計画税などはどうしたらいいの?

役所と話し合いを行い、無理のない支払い方法を決めましょう。
住宅ローンと同じように、税金を滞納してしまった場合は、ご自宅に差押えがつけられます。 (固定資産税、都市計画税の滞納による差押えがほとんどですが、その他住民税・源泉税・国民保険・自動車税などの滞納があれば同じようにご自宅に差押えがつけられます。)
自宅に差押えがつく前に役所に行って担当部署と事情を説明し数千円でも良いので分割で支払う事を強くお勧めします。少しづつでも納付を行うことにより、差押えの解除の交渉がスムーズになります。
当センターでは経験豊富なスタッフが差押え解除、分割支払いの交渉の対応させて頂きます。無料で承っておりますのでお気軽にご相談ください。

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離婚しました。住んでいる(空いている)家の住宅ローンが滞納するとどうなるの?

不動産を所有している名義人が「だれ」なのかによって状況は変わります。
? あなたが不動産の共有名義人でない場合
  離婚した相手方がその名義で所有して、住宅ローンを借りている場合は、その住宅ローンが滞納していようと、しっかり支払いが行われていようがあまり影響はありません。
? あなたが不動産の共有名義人の場合
  この場合は住宅ローンの支払いを滞納してしまうと、債権者はあなたにも支払いを求めてきます。そのまま放置しておくと、あなたも相手方もブラックリストに登録されてしまい、後に競売の手続きが行われてしまいます。 そうなる前に、相手方とよく話し合い、住宅を売却するのか、それともどうするか早めに結論を出すことをお勧めします。

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任意売却を行いたいが共有名義人が協力してくれない(または連絡が取れない)。

共有名義人の同意が得られない場合(連絡が取れない場合)、任意売却を行うのは難しいです。
この問題は、任意売却、通常の売却にかかわらず、現在の所有者(共有者がいる場合は全ての共有者)の「不動産の売却をする」という意思の確認ができなければ売却(所有権の移転)はできません。よって、共有者が非協力的な場合は一般的には競売で処理するしかないと思われます。
当センターでは、このようなお悩みをお持ちの多くの方のお手伝いの実績があります。お気軽にご相談ください。

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任意売却を行うとブラックリストに登録されてしまいますか?

任意売却を行いご自宅などの不動産を売却するとブラックリストに登録されます。
但し、競売でも当然に同じようにブラックリストに登録されます。
そもそも、任意売却をするから、競売になったからブラックリストに登録されるのではなく、住宅ローンなどの金融機関からの借入を返済せず、滞納してしまった結果ブラックリストに登録されてしまうのです。

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どうしても自宅を残したい。競売を回避する方法はない?

競売を回避する方法はあります。 しかし、いずれの方法も非常に手続きが難しく、当センターのように専門のスタッフが在中するところに依頼することをお勧めします。 競売回避の方法は、その人の状況によって変わります。詳細は当センターへご相談ください。

尚、一つの例として以下の方法を記載します。
「リースバック」

図(準備中)

※リースバックはすべての方が行える手段ではありません。詳しくは当センターまでご相談下さい。

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任意売却でも競売でもどうせ家を手放すなら一緒なのでは?

いいえ、違います。
任意売却は競売より高い価格で処分できますので、債権者により多くの債務(借金)を支払うことが可能です。任意売却はあなたが売主ですので、任意売却で処分する方が引越しの時期や、費用等がスムーズにそして有利に進められます。

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任意売却はどこに頼めばいいの?

当センターをはじめ、任意売却の経験が豊富な法律家、不動産業者へ依頼しましょう。
任意売却は、高いスキルと多くの知識、そして実務上の法律知識が不可欠な非常に高度な不動産売却の方法です。
任意売却は銀行をはじめとした金融機関との交渉、役所との交渉、購入希望者等の交渉と、多くの時間と手間がかかります。
よって、不動産業者の多くはこのような交渉スキルと実務の法律知識をもちあわせておらず、任意売却が成功せず、競売になってしまうケースが多く見受けられます。

また、最近では不動産業の免許をもたない、宅地建物主任者の資格を持っていない、といった人があたかも任意売却が行えるような素振りでご自宅を訪問するケースも増えています。任意売却を依頼する際は必ず「宅地建物取引主任者」の資格を有しているかは最低限その担当者に確認しましょう。
その資格を持っていないということは不動産取引に関する最低限の知識がないのと同じです。尚、確認した際の担当者の返答がうやむやだったり、資格を保持していないのであればその業者へ依頼することはお勧めできません。

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知り合いの不動産屋に頼んでも大丈夫?

任意売却を行うのに最重要なことは、その不動産会社がどれだけ任意売却に対する知識と経験があるかということです。
任意売却は、非常に手間と時間がかかり、銀行などの債権者との交渉があり、任意売却という債権絡みのノウハウが求められます。交渉の仕方によっては、債権者の同意を得られず競売になってしまう場合もあります。つまり、任意売却を成功させるには正しい業者選びが非常に重要となってきます。

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どのように進めるの?

お客様との面談時、主に次の点について聞き取り、ご説明いたします。

●住宅ローン滞納状況の確認
住宅ローンの滞納が無い、又は1、2ヶ月の場合、債権者は任意売却の対応はしてくれませんので通常滞納6ヶ月で融資金融機関が「事故案件」とみなし、保証会社の代位弁済後、同意を得て任意売却をすすめてまいります。外資系金融機関は早い対応を求める場合があります。

●各債権者の残債務の確認
不動産についている各債権者の残債務、差押えによる税金の滞納額、今後売却する不動産に差押えされる可能性のある税金や、無担保ローンの確認をいたします。

住宅ローンの他に多額の無担保ローン(消費者金融等)などの借り入れがある場合、債務整理アドバイスをいたします。専属弁護士をご紹介いたします。

●生活状況確認・売却後の残債務について
お客様の職業、現在の収入・支出を確認いたします。売却後の残債務を債権者にどのように月々支払っていくかをあらかじめ考えておくためです。

●売却不動産の査定
売却価格の査定をいたします。後日お伺いして査定する場合もございます。 任意売却は、債権者の同意を取り付けて行う売却ですから、あなたと、債権者に対しての査定となります。

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